Je to jen pár dní, co jsme si mohli přečíst, že se Češi zbavují chat a chalup. A jak je to s byty? I tady existuje spousta důvodů, proč prodat nemovitost, klidně i zatíženou hypotékou. Není na tom nic neobvyklého, a to i přesto, že se toho řada lidí obává. Nesplacený hypoteční úvěr není překážkou prodeje, jak ale stanovit cenu?
Cenu nemovitosti neurčuje majitel
Když chcete prodat nemovitost, určitě máte představu o její ceně. Víte, kolik jste do ní investovali a kolik byste za ni rádi dostali zpět. Bohužel to při stanovení ceny nehraje moc roli, jakkoliv je to nepříjemné, cenu neurčuje majitel ani realitní makléř, ale trh a poptávka po nemovitostech.
Když si nemovitost naceníte příliš vysoko, může se stát, že ji nebudete moci dlouhé týdny nebo i měsíce prodat a časem stejně budete muset s cenou dolů. Nemovitost se ale okouká a jakmile začnete snižovat cenu, zájemci nejspíš budou čekat, zda ji nesnížíte ještě více. Správně nastavená cena tak je základ, od ní se odvíjí průběh a rychlost prodeje.
Co ovlivňuje cenu nemovitosti?
Odhadnout cenu nemovitosti není úplně snadná věc, o to víc, když je zatížena hypotékou. Co všechno cenu nemovitosti ovlivňuje?
- Mezi nejdůležitější parametry, které ovlivňují cenu nemovitosti, patří její technický stav. Jde o byt nebo dům po rekonstrukci, nebo o novostavbu?
- Staráte se o nemovitost a udržujete ji? Plusové body pro vás!
- Jaký materiál byl na stavbu bytu nebo domu použitý? Jde o budovu z cihel? Je zateplená nebo ne?
- Jaká je energetická úspornost budovy?
- Jaká je užitná plocha nemovitosti?
- V jaké lokalitě se nachází?
- Disponuje nemovitost sklepem, lodžií, garážovým stáním apod.?
Víte, že důležité je i správně prodej načasovat? Ideální je začátek jarní sezóny nebo začátek podzimní sezóny.
Co je k prodeji nemovitosti třeba?
Jakmile se objeví zájemce o nemovitost, je na místě ptát se, jakým způsobem bude chtít kupní cenu uhradit. Buď má dostatek finančních prostředků, nebo si k jejímu pořízení sjedná hypotéku, případně převezme vaši stávající hypotéku. I tady je třeba, aby byl kupující dostatečně bonitní a splnil všechny podmínky banky, aby úvěr získal.
Na vás je připravit všechny potřebné dokumenty a doklady a pustit se do jednání s vaší stávající bankou. Ta po vás bude chtít občanský průkaz nebo jiný doklad totožnosti. Totéž budou muset předložit i případní spolužadatelé o hypotéku. Pokud prodáváte nemovitost zatíženou hypotékou, budete potřebovat i stávající úvěrovou smlouvu a vyčíslení zůstatku hypotéky.
Prodáváte nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře a za vlastní finance kupujícího?
V takovém případě se běžně uzavírá rezervační smlouva, která vymezuje práva a povinnosti obou stran a prodávající se jí zavazuje prodat nemovitost kupujícímu za dohodnutou cenu. Kupující se nemusí bát, že ho s koupí někdo předběhne a má dostatek času zajistit si potřebné finance.
Když rezervační smlouvu uzavřete, je na místě s ní vyrazit do banky o požádat o vyčíslení zůstatku hypotéky a tuto částku uvést do kupní smlouvy.
Kupující převezme vaši hypotéku
Svoji hypotéku můžete převést na kupujícího, ten ale musí splnit všechny podmínky vaší banky, jako by si sjednával novou hypotéku. „Převzetí hypotéky je rychlejší než sjednání nového úvěru u jiné banky, protože vaše banka má již nemovitost v zástavě a také má o bytu či domu veškeré potřebné informace,“ doplňuje k tomu Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru.
Kupní cena je v tomto případě vyšší než nesplacená část hypotéky, rozdíl bude vyplacen na váš účet.
Kupující může uzavřít novou hypotéku
Poslední možností je, že si kupující sjedná novou hypotéku. O tu může žádat jak u vaší stávající banky, tak jinde.
Výhodnější je financovat nemovitost úvěrem u stejné banky, protože banka má už nemovitost v zástavě a vše o ní ví. Kupující si může nastavit podmínky tak, jak mu vyhovují, například výši měsíční splátky, dobu fixace nebo dobu splatnosti. Pokud se ale kupující rozhodne nemovitost financovat hypotékou u jiné banky, počítejte s tím, že mu to zabere trochu víc času.
Tohle je přesně ono – když člověk nastaví cenu moc vysoko, tak se to pak táhne týdny a nakonec stejně musí jít dolů. U nás pomohlo přidat konkrétní info k rekonstrukci a najednou přišli seriózní zájemci.
S hypotékou jsem se bál, ale ve finále je důležitý hlavně zůstatek a jak to sedne v kupní smlouvě. Realitce jsem stejně nevěřil „od oka“, spíš jsme si cenu pohlídali podle podobných prodejů.
Energetická úspornost a zateplení dělají hodně, to potvrzuju. Když má byt vyšší měsíční náklady, tak i hezká lokalita někdy nestačí.
Načasování sezóny je možná pravda, ale já měl štěstí spíš na konkrétní inzerát než na roční dobu. Zájemci se ozývali hlavně, když jsme dali reálnou fotodokumentaci a půdorysy.
Rezervační smlouva je podle mě dobrá věc, aspoň máte jistotu, že vás „nezastřelí“ jiným kupujícím. Jen pozor, ať je tam jasně napsaná cena a termíny, bez kliček.
Často vidím, jak majitelé počítají „kolik do toho dali“, ale trh je bohužel neúprosný. Když se to převede na čísla – stav, lokalita, plocha – tak je to najednou mnohem jednodušší odhadnout.
Pro mě je klíčový technický stav a taky to, jestli byt není před prodejem jen „povrchově“ upravený. Když zjistíte, že jsou třeba staré rozvody nebo vlhkost, cena pak rychle padá.
Převoz hypotéky zní fajn, ale říkala jsem si, že to může být pro kupujícího svazující. Naštěstí jsme nakonec šli cestou nové hypotéky a vše se vyřídilo celkem hladce.